Опубликовано

Доходная недвижимость и наследство

Доходная недвижимость традиционно являются популярным инструментом инвестирования.
Относительно других вариантов создания актива она имеет следующие преимущества:

  1. Доход, полученный от рента, помогает выплачивать ипотечный долг.
  2. Стоимость недвижимости имеет свойство с годами расти и цена ее практически не зависит от биржевых колебаний
  3. Данный актив не виртуальный и его можно потрогать
  4. Его можно передать в наследство своим детям и близкимИменно на последний пункт я сегодня хотел-бы обратить внимание читателя, поскольку некоторые инвесторы довольно часто о нем не задумываются.
    Многие знают, что при продаже либо передаче детям собственной недвижимости (основного места проживания) налогообложение отсутствует. Совсем иначе обстоят дела с доходной (коммерческой) недвижимостью. Вступив в право наследования данной недвижимости после смерти родителей, дети обязаны будут заплатить налог, причем достаточно быстро, отсрочка максимум 6 месяцев.
    Давайте рассмотрим данную ситуацию на примере:

Допустим, супруги 51 и 50 лет приобрели доходный дом стоимостью $1 млн.
В случае смерти супругов через 30 лет, согласно завещания их дети унаследуют данный актив.

  • При условии среднего прироста стоимости недвижимости 3% в год, через 30 лет цена доходного дома будет примерно 2.400.000$
  • Даже если доходный дом не продан, государство потребует заплатить налог с прироста его стоимости 700.000$ = (2.400.000$-1.000.000$)/2 (налогом облагается лишь половина прироста стоимости недвижимости)
  • В течении шести ближайших месяцев дети должны будут заплатить примерно 350.000$= 50% (маргинальная такса) х 700.000$

Где можно взять 350.000$? Существует несколько вариантов:

  1. Срочно продать дом «с молотка».
  2. Заложить дом под ипотеку (если есть возможность).
  3. Использовать собственные сбережения.
  4. Выплатить сумму налога при помощи полученной страховки жизни.

В нашем случае супруги заранее проконсультировались и позаботились о том, каким образом наследникам избежать этих неминуемых проблем.
Решение было приобрести постоянную страховку жизни с выплатой страховой суммы после смерти второго супруга.
По совету своего финансового консультанта, был выбран накопительный дивидендный страховой план с базовым покрытием в 350.000$.
Платить за данную страховку необходимо будет лишь в течении 20 лет (после 20 лет страховой полис считается выплаченным и действует всю оставшуюся жизнь).
Tариф за такой полис составляет 5500$ в год, таким образом, в течение 20 лет супруги выплатят 110.000$.
По нашей гипотезе, если последний из супругов уйдет из жизни через 30 лет, наследники получат 507.000$ безналогового капитала.
507.000$=350.000$ (гарантированная страховая сумма)+ 157.000$ (накопленные на полисе дивиденды).
Данной суммы будет более чем достаточно, чтобы выплатить указанный налог.
Вариант является очень эффективным в финансовом плане, поскольку позволяет сгенерировать 397.000$ (507.000$-110.000$) свободной от налога прибыли.

Таким образом, прилагая огромные усилия в создание актива, нельзя забывать, что его необходимо будет также уберечь от налогообложения в будущем.

Опубликовано

Куда лучше инвестировать REER (RRSP)?

Как вы знаете, REER не является инвестицией, как таковой. Это государственный режим налогообложения под зонтиком которого можно вкладывать деньги в различные инвестиционные инструменты. Например, если вы самостоятельный опытный инвестор, то можете сами вкладывать в акции или облигации. Если вы не желаете рисковать и хотите доверить инвестирование профессионалам, то вкладывать можно в фонды. Одной из разновидностей инвестиционных фондов является фонд коммерческой недвижимости.

В прошлом году компания BMO Assurance представила интересный инвестиционный фонд, включающий элементы гарантии.
Как данный фонд работает?
Например: Ваш пенсионный возраст наступает через 15 лет и вы решили в этом году вложить 15.000$ в REER.
Инвестиционный Фонд компании БМО включает 60% акций и 40% облигаций. Данный вид портфеля является достаточно стабильным и сбалансированным со средним историческим приростом 6% в год.
Таким образом через 15 лет сумма 15.000$  увеличится до  36.000$.

Вы можете спросить:
1)
-а что если все “обвалится”?
-если все вдруг “обвалится” и сумма через 15 лет будет меньше тех 15.000$, что инвестированы (чего еще исторически с балансированным портфелем не случалось) компания гарантирует вам ваши 15.000$
2)
-а если вдруг в течении первых 5 лет 15.000$ увеличатся до 30.000$, а затем, к пенсии “упадут” до 20.000$?
– в данном случае сумма 30.000$ будет гарантирована, поскольку  все максимальные значения  фиксируются и гарантируются к моменту получения денег.
Таким образом у данного уникального фонда имеется неограниченный потенциал роста,  с защитой вложенного капитала и защитой прироста.
-Как инвестировать в этот фонд?
-Для этого необходимо связаться со мной и назначить встречу.
Нет достаточной суммы для вложения в REER, но большой доход в 2014? Можем обсудить стратегию Prêt REER (RRSP loan)

Удачи в ваших инвестициях!

Опубликовано

Зачем платить за деньги, которых у вас нет?

Обыденная ситуация для средней семьи :

  • есть недвижимость с ипотекой,
  • есть авто в лизинг,
  • есть долги по кредитным картам
  • есть долги по кредитным линиям,
  • есть накопления на счету “на всякий случай”, “для безопасности”.

Казалось-бы все просто и правильно. Но давайте рассмотрим поподробнее хотя-бы три последних пункта:

  • 5.000$ долг по кредитным карточкам (годовой процент 19%)
  • 5.000$ долг по кредитной линии (годовой процент 9%)
  • 10.000$ накопления на банковском счету (годовой процент близкий к 0%)

Итак, с одной стороны есть 10.000$ на счету, с другой стороны есть долг 10.000$.
То есть фактически денег нет.
Далее,

  • долг 5000$ по кредитным карточкам при 19% обходится 950$ в год
  • долг 5000$ по кредитной линии при 9% обходится  450$ в год
  • банковский счет 10000$ при 0% дает прирост 0$ в год

Таким образом “владение” 10.000$ на счету (которых фактически нет) обходится  в 1.400$ в год, т.е деньги, вместо того, чтобы приносить прибыль, приносят 14% в год убытка.

Однозначно, ситуацию нужно решать. Как поступить?

  1. Необходимо немедленно погасить оба долга используя 10.000$ которые находятся на счету (карты и кредитные линни погасить но не закрывать).
  2. Доступный кредит (те же 10.000$) можно будет использовать лишь при необходимости, платя проценты только в этом случае.
  3. Сэкономленные 1400$ в год можно применить намного более эффективно для “всякого случая и безопасности” .

Итак, я рассмотрел всего-лишь три пункта семейного бюджета, с остальными, как показывает статистика дело обстоит не лучше.

Опубликовано

Хорошие долги и плохие долги.

Долги-одно из основных препятствий,которое отделяет многих от финансового благополучия. 
Но так уж заведено, особенно в развитых страна- без долгов никуда.

Несмотря на то, что долги нас окружают повсюду,(ипотека, автомобиль, кредитные карты, магазины итд) многие не знают, что существуют плохие долги и хорошие долги.

Обычная среднестатистическая канадская семья имеет ипотечный долг. Ипотечный долг-это хороший долг (позже объясню, почему). Но вместе с тем таже среднестатистическая семья имеет неоплаченный долг по кредитной карте- и это плохой долг.
 Итак,

▪    Хороший долг: долг, при помощи которого ваше состояние (капитал) увеличивается.
Например: ипотечный долг, инвестиционный заем

▪    Очень хороший долг: долг, при помощи которого ваше состояние (капитал) увеличивается, а налоги уменьшаются.
Например: специальный заем для пенсионной программы (RRSP loan, prêt REER)

▪    Плохой долг:  Любой долг, который не увеличивает ваш капитал и не уменьшает налоги. 
Например: вы съездили по кредитной карте на Кубу, а затем платите проценты по кредиту.

Казалось бы, все очевидно: хороший долг-это хорошо. а плохой долг-плохо…

В реальности-же ситуация обратная-большинство канадцев, как огня боится хороших долгов (а если таковые есть, старается как можно быстрее от них избавиться) и, в тоже время, с легкостью «влезают» в плохие долги и держат их очень долго. Иногда встречаются семьми, которые изо всех сил стараются быстрее выплатить ипотеку в 2.95 % годовых и спокойно имеют 20.000$ долг на кредитной карте, платя только проценты 19.95% годовых. Не очень логично, правда?  Правило: необходимо сначала избавиться от плохих долгов.

Многие хотели-бы поменять ситуацию: погасить плохие долги и начать создавать настоящий капитал при помощи хороших, но для этого нужны деньги, которые вроде-бы зарабатываются, но их катастрофически не хватает.

Что делать?  Встретиться с толковым консультантом.  Финансовый консультант проанализирует вашу ситуацию и, если возможно,  поможет найти решение проблемы за счет оптимизации уже существующего денежного потока, который, как показывает практика, не всегда построен рационально.

Опубликовано

Страховка-копилка, часть 2

В  прошлой статье я рассказывал о разнице между постоянной и временной страховкой.
Сегодня, хотел-бы рассказать о трех основных функциях постоянной страховки:

  1.  финансово защищать
  2.  служить доходом на пенсии
  3. являться наследством

Для наглядности давайте рассмотрим на примере двух наших знакомых Пьера и Жака (обоим по 45 лет,семейные, не курят).
Оба хотят откладывать на пенсию по 200$/мес в течение 20 лет. Только Жак скептически настроен и никому не верит,  Пьер-же более открыт и сотрудничает с финансовым консультантом.
Жак
Итак Жак откладывает на свой счет в банке по 200$/мес.
Через 20 лет Жак накопит 48653$ (с учетом банковского % 0,25 в год и налоговой ставки Жака 40%)
Если вдруг в течении накопления (этих 20 лет) Жак вдруг случайно умрет, то его семья  получит только то, что в данный момент находится на счету:
-через 5 лет-12.054$
-через 10 лет- 24.699$
В 71 год Жак решает накопленные на счету деньги использовать, как прибавку к пенсии-по 9000$ в год
Через 5.5 лет  на счету  останется -0$  .
Наследникам останется -0$
Пьер
Давайте теперь посмотрим что делает Пьер.
На те-же 200$/мес Пьер покупает постоянную (пожизненную) накопительную страховку на 120.000$ с выплатой в течение 20 лет.
Пьер также начинает копить деньги,но только внутри страхового полиса.
За 20 лет Пьер израсходует 200$Х12месХ20лет=48.000$, за это время на полисе накапливается порядка 74.000$.
В случае смерти (в любой момент) семья Пьера получает 120.000+$ без налогов.
Далее -интереснее.
После 20 лет Пьер перестает платить но страховка остается в действии, кроме того она “работает” и часть заработанных денег поступает на увеличение застрахованного капитала, часть-в накопления.
Таким образом к 71 году Пьер уже застрахован на 133.000$, а накопления составляют 81.000$
Если Пьер заберет свои накопления, то страховой полис аннулируется, что не в интересах Пьера.
Поэтому, следуя стратегии своего консультанта, Пьер в 71 год  под гарантию своего полиса берет невозвращаемую ссуду в банке, Ссуду использует как неналогооблагаемый пенсионный доход по 9.000$ в год в течение 11 лет=99.000$
Если бог отмерил Пьеру жить 82 года , то в случае смерти застрахованный капитал составит уже 212.000$ из которых 145.000$ отойдет банку на погашение ссуды +%, и оставшиеся 67.000$-семье Пьера.
Краткое резюме: используя теже деньги 48.000$ в течение 20лет, Пьер:

  1. -начиная с первого дня был застрахован как минимум на 120.000$
  2. -получил пенсионный безналоговый доход почти 100.000$
  3. -оставил наследникам безналоговую сумму-67.000$

* Цифры, взятые для расчета варианта Пьера , могут колебаться либо в большую (более вероятно) либо в меньшую сторону. Зависят от прибыли, получаемой страховой компанией с высокой репутацией и более чем 120 летней историей. Для расчета я использовал цифры, более консервативные, чем исторически сложившиеся за последние 50 лет.