Доходная недвижимость и наследство

Доходная недвижимость традиционно являются популярным инструментом инвестирования.
Относительно других вариантов создания актива она имеет следующие преимущества:

  1. Доход, полученный от рента, помогает выплачивать ипотечный долг.
  2. Стоимость недвижимости имеет свойство с годами расти и цена ее практически не зависит от биржевых колебаний
  3. Данный актив не виртуальный и его можно потрогать
  4. Его можно передать в наследство своим детям и близким

    Именно на последний пункт я сегодня хотел-бы обратить внимание читателя, поскольку некоторые инвесторы довольно часто о нем не задумываются.
    Многие знают, что при продаже либо передаче детям собственной недвижимости (основного места проживания) налогообложение отсутствует. Совсем иначе обстоят дела с доходной (коммерческой) недвижимостью. Вступив в право наследования данной недвижимости после смерти родителей, дети обязаны будут заплатить налог, причем достаточно быстро, отсрочка максимум 6 месяцев.
    Давайте рассмотрим данную ситуацию на примере:

Допустим, супруги 51 и 50 лет приобрели доходный дом стоимостью $1 млн.
В случае смерти супругов через 30 лет, согласно завещания их дети унаследуют данный актив.

  • При условии среднего прироста стоимости недвижимости 3% в год, через 30 лет цена доходного дома будет примерно 2.400.000$
  • Даже если доходный дом не продан, государство потребует заплатить налог с прироста его стоимости 700.000$ = (2.400.000$-1.000.000$)/2 (налогом облагается лишь половина прироста стоимости недвижимости)
  • В течении шести ближайших месяцев дети должны будут заплатить примерно 350.000$= 50% (маргинальная такса) х 700.000$

Где можно взять 350.000$? Существует несколько вариантов:

  1. Срочно продать дом «с молотка».
  2. Заложить дом под ипотеку (если есть возможность).
  3. Использовать собственные сбережения.
  4. Выплатить сумму налога при помощи полученной страховки жизни.

В нашем случае супруги заранее проконсультировались и позаботились о том, каким образом наследникам избежать этих неминуемых проблем.
Решение было приобрести постоянную страховку жизни с выплатой страховой суммы после смерти второго супруга.
По совету своего финансового консультанта, был выбран накопительный дивидендный страховой план с покрытием в 350.000$ платить по которому необходимо будет лишь в течении 20 лет (после 20 лет страховой полис считается выплаченным и действует всю оставшуюся жизнь)
Tариф за такой полис составляет 5500$ в год, таким образом, в течение 20 лет супруги выплатят 110.000$.
По нашей гипотезе, если последний из супругов уйдет из жизни через 30 лет, наследники получат 507.000$ безналогового капитала.
507.000$=350.000$ (гарантированная страховая сумма)+ 157.000$ (накопленные на полисе дивиденды).
Данной суммы будет более чем достаточно, чтобы выплатить указанный налог.
Вариант является очень эффективным в финансовом плане, поскольку позволяет генерировать 397.000$ (507.000$-110.000$) свободной от налога прибыли.

Таким образом, прилагая огромные усилия в создание актива, нельзя забывать, что его необходимо будет также уберечь от налогообложения в будущем.

Ремонт дома перед продажей-выгодная инвестиция?

reno1Нередко домовладельцы, планируя продажу дома, стараются делать вложения в виде различных ремонтов и добавок, причем рассматривают данные вложения , как инвестицию. То есть целью является не только вернуть затраченное но и получить прибыль.

Безусловно, наличие различных «экстра» может оказать положительное влияние на решение покупателя, но  вот с точки зрения рентабельности….
Давайте ознакомимся со статистикой, представленной  Institut canadien des évaluateurs. Данная организация сделала расчеты по рентабельности тех или иных ремонтных проектов, и степень их влияния на оценку дома, которая обозначается как отдача процентах от вложенной суммы.
Например: отдача 100% означает, что затраченную на ремонт сумму можно полностью добавить к оценочной  стоимости дома. Соответственно, при отдаче 0%,  вложенные средства никак не повлияют на стоимость дома.

Итак, самые рентабельные ремонты:

  • Кухня: 75-100%
  • Ванная комната: 75-100%
  • Покраска внешняя и внутренняя: 75-100%

Ремонты со средней рентабельностью:

  • Обновление крыши: 50-80%
  • Замена отопительной системы: 50-80%
  • Увеличение полезной площади для дополнительной комнаты: 50-75%
  • Отделка подвального помещения: 50-75%
  • Установка камина: 50-75%
  • Установка паркетных полов: 50-75%
  • Постройка гаража: 50-75%
  • Замена окон и дверей: 50-75%
  • Установка террасы: 50-75%
  • Установка центрального кондиционирования: 25-75%

Ремонты с низкой рентабельностью:

  • Благоустройство участка (клумбы, газоны): 25-50%
  • Стоянка перед домом бетонная, либо мощеная: 25-50%
  • Стоянка перед домом асфальтовая: 20-50%
  • Установка забора : 25-50%
  • Установка потолочного окна для освещения  (скайлайт) : 0-25%
  • Установка джакузи: 0-25%
  • Установка бассейна: 0-20%

Что касается последнего, то бывают случаи, когда покупатель может поставить условие убрать бассейн. Так, что можно не только не вернуть свое, но и получить дополнительные проблемы.

Как видите, в подавляющем большинстве вложения в ремонт даже не окупают себя при продаже, и в связи с этим на термин «инвестиция» никак не тянут.
Таким образом вывод: приступая к ремонтам, особенно капиталлоемким, в первую очередь думайте не о продаже, а о собственной необходимости и собственном комфорте.  А для желающих инвестировать существуют другие, более прибыльные инструменты.

Хорошие долги и плохие долги.

Долги-одно из основных препятствий,которое отделяет многих от финансового благополучия. 
Но так уж заведено, особенно в развитых страна- без долгов никуда.

Несмотря на то, что долги нас окружают повсюду,(ипотека, автомобиль, кредитные карты, магазины итд) многие не знают, что существуют плохие долги и хорошие долги.

Обычная среднестатистическая канадская семья имеет ипотечный долг. Ипотечный долг-это хороший долг (позже объясню, почему). Но вместе с тем таже среднестатистическая семья имеет неоплаченный долг по кредитной карте- и это плохой долг.
 Итак,

▪    Хороший долг: долг, при помощи которого ваше состояние (капитал) увеличивается.
Например: ипотечный долг, инвестиционный заем

▪    Очень хороший долг: долг, при помощи которого ваше состояние (капитал) увеличивается, а налоги уменьшаются.
Например: специальный заем для пенсионной программы (RRSP loan, prêt REER)

▪    Плохой долг:  Любой долг, который не увеличивает ваш капитал и не уменьшает налоги. 
Например: вы съездили по кредитной карте на Кубу, а затем платите проценты по кредиту.

Казалось бы, все очевидно: хороший долг-это хорошо. а плохой долг-плохо…

В реальности-же ситуация обратная-большинство канадцев, как огня боится хороших долгов (а если таковые есть, старается как можно быстрее от них избавиться) и, в тоже время, с легкостью «влезают» в плохие долги и держат их очень долго. Иногда встречаются семьми, которые изо всех сил стараются быстрее выплатить ипотеку в 2.95 % годовых и спокойно имеют 20.000$ долг на кредитной карте, платя только проценты 19.95% годовых. Не очень логично, правда?  Правило: необходимо сначала избавиться от плохих долгов.

Многие хотели-бы поменять ситуацию: погасить плохие долги и начать создавать настоящий капитал при помощи хороших, но для этого нужны деньги, которые вроде-бы зарабатываются, но их катастрофически не хватает.

Что делать?  Встретиться с толковым консультантом.  Финансовый консультант проанализирует вашу ситуацию и, если возможно,  поможет найти решение проблемы за счет оптимизации уже существующего денежного потока, который, как показывает практика, не всегда построен рационально.

100$ в месяц-это много или мало? 6 вариантов использования.

100$ в месяц-это много или мало? Большинство скажет, что мало и будет отчасти право.
При сегодняшнем  уровне цен, данная сумма может показаться символической, не сильно влияющей на семейный бюджет. Мы можем легко потратить такие деньги, причем даже не вспомнив, на что именно.
В свою очередь хотел-бы предложить альтернативный взгляд на данную ситуацию.
Если допустим, взять те же 100$ в месяц и временной промежуток 20 лет, какие могут быть варианты использования?

  1. Просто потратить. Как указанно выше, относительно небольшие деньги, их можно просто потратить и через 20 лет накопится 0$
  2. Откладывать на счет. Если ежемесячно откладывать на простой банковский счет, то через 20 лет накопится 24.000$.
  3. Откладывать на накопительный счет. Если ежемесячно откладывать на накопительный банковский счет (некоторые из банков предлагают на сегодня 1.55%-2% в год), то через 20 лет накопится 28.119$
  4. Инвестировать. Можно помесячно вкладывать в сбалансированный инвестиционный портфель, включающий фонды акций, облигаций, недвижимости. Если средняя доходность такого портфеля 6 % в год*, то через 20 лет накопится порядка 45.600$
  5. Инвестировать посредством leveraging. Согласно данной стратегии можно взять целевой инвестиционный займ и вложить в инвестиционный фонд (подобно тому как мы занимаем деньги, чтобы купить недвижимость). Если исходить из бюджета 100$ мес, то с учетом процента можно получить заем в 16.500$ с аммортизационной выплатой в течении 20 лет и инвестировать эту сумму в указанный выше портфель. Через 20 лет долг выплачен, а стоимость портфеля 53.000$
  6. Инвестировать в детскую программу. Если у вас есть маленькие дети или внуки, которым бы вы хотели-бы подарить высшее образование, то наиболее эффективное применение ваших денег -открытие образовательной программы. О данной программе говорилось достаточно много, но давайте рассмотрим на нашем примере. Итак на 100$ месячный вклад:
  • правительства Канады и Квебека добавят по 20$ и 10$ соответственно,
  • инвестиционная компания для некоторых типов контратов может добавить бонус до 15$/месяц
  • правительство Канады добавит в течение контракта дополнительную сумму до 2000$ (500$ при открытии, затем по 100$ каждый год)
    Все эти суммы инвестируются, и если учесть среднегодовую доходность портфеля 6% , то на 20й год накопится порядка 63.000$.

Итак, во всех 6 вариантах участвует одна и таже сумма-100$ в месяц— результаты, как вы видите, разные от 0$ до 63.000$.

Вместе с тем хотел бы заметить, что выбор той или иной стратегии может зависеть от финансовой ситуации, приоритетов, степени риска и других индивидуальных факторов.

Работа финансового консультанта заключается в том чтобы предложить наиболее подходящий для вашей ситуации вариант и подобрать наилучший продукт.

*Процент отдачи инвестиционных фондов является исторически усредненным за последние 20 лет.

Коммерческая недвижимость-уникальная возможность для любого инвестора.

О фонде коммерческой недвижимости я уже не раз упоминал на этом блоге, на страницах Нашей Газеты и журнала Остров.
Предлагаю вашему вниманию видеопрезентацию Paul Finkbeiner- президента фонда коммерческой недвижимости.

Инвестирование в фонд может быть доступно каждому:

  • если хотите инвестировать единовременно-минимум 500$,
  • если помесячно-минимум 25$.
  • Если хотите вложить серьезную сумму, но нет возможности-существует специальный заем для инвестиций под низкий процент (3,5%-4%) в год.

По всем вопросам инвестирования в данный фонд, а также получения инвестиционного займа звоните мне 514.730-1991 либо пишите.

Ваш финансовый консультант-Сергей Левченко.