Доходная недвижимость и наследство

Доходная недвижимость традиционно являются популярным инструментом инвестирования.
Относительно других вариантов создания актива она имеет следующие преимущества:

  1. Доход, полученный от рента, помогает выплачивать ипотечный долг.
  2. Стоимость недвижимости имеет свойство с годами расти и цена ее практически не зависит от биржевых колебаний
  3. Данный актив не виртуальный и его можно потрогать
  4. Его можно передать в наследство своим детям и близким

    Именно на последний пункт я сегодня хотел-бы обратить внимание читателя, поскольку некоторые инвесторы довольно часто о нем не задумываются.
    Многие знают, что при продаже либо передаче детям собственной недвижимости (основного места проживания) налогообложение отсутствует. Совсем иначе обстоят дела с доходной (коммерческой) недвижимостью. Вступив в право наследования данной недвижимости после смерти родителей, дети обязаны будут заплатить налог, причем достаточно быстро, отсрочка максимум 6 месяцев.
    Давайте рассмотрим данную ситуацию на примере:

Допустим, супруги 51 и 50 лет приобрели доходный дом стоимостью $1 млн.
В случае смерти супругов через 30 лет, согласно завещания их дети унаследуют данный актив.

  • При условии среднего прироста стоимости недвижимости 3% в год, через 30 лет цена доходного дома будет примерно 2.400.000$
  • Даже если доходный дом не продан, государство потребует заплатить налог с прироста его стоимости 700.000$ = (2.400.000$-1.000.000$)/2 (налогом облагается лишь половина прироста стоимости недвижимости)
  • В течении шести ближайших месяцев дети должны будут заплатить примерно 350.000$= 50% (маргинальная такса) х 700.000$

Где можно взять 350.000$? Существует несколько вариантов:

  1. Срочно продать дом «с молотка».
  2. Заложить дом под ипотеку (если есть возможность).
  3. Использовать собственные сбережения.
  4. Выплатить сумму налога при помощи полученной страховки жизни.

В нашем случае супруги заранее проконсультировались и позаботились о том, каким образом наследникам избежать этих неминуемых проблем.
Решение было приобрести постоянную страховку жизни с выплатой страховой суммы после смерти второго супруга.
По совету своего финансового консультанта, был выбран накопительный дивидендный страховой план с покрытием в 350.000$ платить по которому необходимо будет лишь в течении 20 лет (после 20 лет страховой полис считается выплаченным и действует всю оставшуюся жизнь)
Tариф за такой полис составляет 5500$ в год, таким образом, в течение 20 лет супруги выплатят 110.000$.
По нашей гипотезе, если последний из супругов уйдет из жизни через 30 лет, наследники получат 507.000$ безналогового капитала.
507.000$=350.000$ (гарантированная страховая сумма)+ 157.000$ (накопленные на полисе дивиденды).
Данной суммы будет более чем достаточно, чтобы выплатить указанный налог.
Вариант является очень эффективным в финансовом плане, поскольку позволяет генерировать 397.000$ (507.000$-110.000$) свободной от налога прибыли.

Таким образом, прилагая огромные усилия в создание актива, нельзя забывать, что его необходимо будет также уберечь от налогообложения в будущем.

Страховка-копилка, часть 2

В  прошлой статье я рассказывал о разнице между постоянной и временной страховкой.
Сегодня, хотел-бы рассказать о трех основных функциях постоянной страховки:

  1.  финансово защищать
  2.  служить доходом на пенсии
  3. являться наследством

Для наглядности давайте рассмотрим на примере двух наших знакомых Пьера и Жака (обоим по 45 лет,семейные, не курят).
Оба хотят откладывать на пенсию по 200$/мес в течение 20 лет. Только Жак скептически настроен и никому не верит,  Пьер-же более открыт и сотрудничает с финансовым консультантом.
Жак
Итак Жак откладывает на свой счет в банке по 200$/мес.
Через 20 лет Жак накопит 48653$ (с учетом банковского % 0,25 в год и налоговой ставки Жака 40%)
Если вдруг в течении накопления (этих 20 лет) Жак вдруг случайно умрет, то его семья  получит только то, что в данный момент находится на счету:
-через 5 лет-12.054$
-через 10 лет- 24.699$
В 71 год Жак решает накопленные на счету деньги использовать, как прибавку к пенсии-по 9000$ в год
Через 5.5 лет  на счету  останется -0$  .
Наследникам останется -0$
Пьер
Давайте теперь посмотрим что делает Пьер.
На те-же 200$/мес Пьер покупает постоянную (пожизненную) накопительную страховку на 120.000$ с выплатой в течение 20 лет.
Пьер также начинает копить деньги,но только внутри страхового полиса.
За 20 лет Пьер израсходует 200$Х12месХ20лет=48.000$, за это время на полисе накапливается порядка 74.000$.
В случае смерти (в любой момент) семья Пьера получает 120.000+$ без налогов.
Далее -интереснее.
После 20 лет Пьер перестает платить но страховка остается в действии, кроме того она «работает» и часть заработанных денег поступает на увеличение застрахованного капитала, часть-в накопления.
Таким образом к 71 году Пьер уже застрахован на 133.000$, а накопления составляют 81.000$
Если Пьер заберет свои накопления, то страховой полис аннулируется, что не в интересах Пьера.
Поэтому, следуя стратегии своего консультанта, Пьер в 71 год  под гарантию своего полиса берет невозвращаемую ссуду в банке, Ссуду использует как неналогооблагаемый пенсионный доход по 9.000$ в год в течение 11 лет=99.000$
Если бог отмерил Пьеру жить 82 года , то в случае смерти застрахованный капитал составит уже 212.000$ из которых 145.000$ отойдет банку на погашение ссуды +%, и оставшиеся 67.000$-семье Пьера.
Краткое резюме: используя теже деньги 48.000$ в течение 20лет, Пьер:

  1. -начиная с первого дня был застрахован как минимум на 120.000$
  2. -получил пенсионный безналоговый доход почти 100.000$
  3. -оставил наследникам безналоговую сумму-67.000$

* Цифры, взятые для расчета варианта Пьера , могут колебаться либо в большую (более вероятно) либо в меньшую сторону. Зависят от прибыли, получаемой страховой компанией с высокой репутацией и более чем 120 летней историей. Для расчета я использовал цифры, более консервативные, чем исторически сложившиеся за последние 50 лет.

Страховка-копилка, часть 1

Бытует мнение, что если купить страховку и не воспользоваться ей, то деньги,  оплаченные за страховку,  в конце-концов как бы выброшены на ветер. В принципе согласен,  если конечно не брать во внимание, что все время пользования страховкой отсутствовала головная боль, связанная с застрахованным риском.
Да, именно по такому принципу работает большинство страховок: дом, автомобиль, медицина, некоторые персональные.
В этой серии моего блога хотел-бы вас познакомить с типами страховок где деньги не выбрасываются не на ветер и при любом раскладе остаются в семье.
Начать бы я хотел с постоянной страховки жизни.
Как знают многие страховки жизни бывают постоянные и  временные. В чем разница?
Давайте для наглядности  сравним постоянную страховку жизни со своим жильем (домом), а временную-со съемным (квартирой).
Итак, временная страховка жизни-квартира :

  • -снимают квартиру, чтобы за меньшие деньги удовлетворить потребность в жилье
    временную страховку жизни покупают, чтобы покрыть временный риск за меньшие деньги
  • -все деньги, оплаченные за квартиру “уходят “хозяину
    -все деньги оплаченные за страховку “ уходят” в страховую компанию
  • -цена на квартплату с годами повышается
    цена страховки увеличивается с возрастом (при обновлении контракта каждые 10 или 20 лет)

 Постоянная страховка жизни-Дом:

  • -дом удовлетворяет потребность в жилье
    постоянная страховка покрывает финансовый риск в течение всей жизни
  • -часть месячного ипотечного платежа поступает в капитал, который с годами накапливается
    на страховом полисе со временем накапливаются деньги
  • -сам дом с годами растет в цене
    застрахованный капитал с годами растет в цене
  • -дом можно продать, получив разницу между текущей ценой дома и оставшимся долгом
    страховку через время можно аннулировать, получив накопленные на полисе деньги
  • -стоимостью дома можно воспользоваться не продавая, через рефинансирование
    накопленными на полисе деньгами можно воспользоваться, не разрывая контракта
  • -через определенный промежуток времени дом может быть выплачен
    постоянную страховку можно выплатить за 20-25 лет, после чего полис действует всю жизнь
  • -стоимость дома можно использовать как пенсионный доход (через план CHIP)
    стоимость постоянной страховки можно использовать, как пенсионный  доход (остановлюсь на этом позже)
  • -дом можно оставить в наследство
    страховой капитал остается наследникам без налогов

С квартиры можно переехать в свой дом- временную страховку можно перевести в постоянную.

Теперь в цифрах:
Джону 40 лет, он не курит, постоянная страховка на 100.000$  с выплатой через 25 лет  будет стоить 209$/в месяц/2500$ в год.
Поскольку Джон купил такой полис, страховая компания будет делиться с ним своей прибылью (дивидендами). Часть прибыли будет накапливаться в виде денег на страховом полисе, другая часть будет направляться на покупку дополнительной страховки.

  • Через 20 лет Джон заплатит 50000$, жизнь его уже застрахована на 153.000$ (не 100.000$ как изначально), а денег накопится 65.000$
  • Через 25 лет Джон перестает платить за страховку, за все это время он заплатит 62.500$, в случае смерти Джона семья получит 195.000$, если нет-в его распоряжении на полисе накопится 105.000$,
  • Через 45 лет . Джон уже 20 лет ничего  платит за свой полис, если он умрет в возрасте 85 лет (как средний канадец), семья его получит 375.000$, если нет-в его распоряжении на полисе накопится 298.000$, которые Джон может использовать по своему усмотрению.

Итак, краткое резюме: за всю жизнь Джон заплатит за страховку 62.500$, все это время жизнь его застрахована на крупную сумму, Джон может располагать деньгами, накопленными на страховом полисе, а в 85 лет оставить наследство  375.000$
Это был пример,  взятый для опредленного случая, разница в цифрах может колебаться в зависимости от возраста, пола, здоровья, дивидендов, выплачиваемых страховой компанией (для данного расчета я использовал очень консервативный сценарий), использования накоплений итд. В сязи с этим  рекомендую принимать решение о покупке подобного полиса, базированное на конкретной ситуации.

5 причин, по которым не стоит покупать ипотечную страховку в банке.

На страницах моего блога уже обсуждалась тема относительно страховки ипотечного долга.

В связи с тем, что данный вид страховки жизни очень популярен, а в банках не любят говорить о деталях, в этот раз я решил сделать видеопрезентацию и обратить Ваше  внимание на основные моменты.

Вы купили дом и банк предложил застраховать ипотеку…..

Вопрос о необходимости страхования жизни уже обсуждался на страницах моего блога -страховаться необходимо. Но прежде,чем поставить подпись, давайте всё проанализируем , ведь речь идет о сотнях тысяч долларов.

Итак, рассмотрим, что-же предлагает банк и есть-ли другие альтернативы.

Банк предлагает за фиксированную плату в месяц застраховать жизнь заемщика на протяжении всей ипотеки (аммортизационного срока). В случае смерти, банк получает страховку в размере невыплаченной на тот период времени части ипотеки (балланс). Наследники получают «очищенный» от долга дом.

Имеет смысл-правда? И этот вариант был-бы идеальным, не будь другого страхового продукта-частной страховки жизни.

Итак -сравнительная характеристика банковской и частной страховки:

Покрытие

  • Банковская-застрахована жизнь того из супругов, кто «уйдет» первым, после чего страховка прекращается
  • Частная-может быть застрахован как один, так и каждый из супругов, т.е после смерти одного, выплачивается страховая сумма, причем второй остается застрахованным.

Тариф

  • Банковская-месячный тариф постоянен, страховое покрытие уменьшается (поскольку ипотечный долг уменьшается с каждой выплатой)
  • Частная-месячный тариф постоянен, страховое покрытие так-же остается постоянным на протяжении всего действия страховки. Страховой капитал указан в контракте, его сумма устанавливается по желанию клиента и может значительно превосходить размер ипотечного долга.

Получатели

  • Банковская-получателем страхового капитала является банк
  • Частная-получателем является лицо (лица), указанные в контракте, распоряжаются суммой по своему усмотрению. Страховой капитал не является налогооблагаемым.

Срок действия (очень важно!)

  • Банковская-срок действия истекает, как только вы покидаете данный банк (что всегда происходит при обновлении ипотеки через 3-5 лет). В новом банке нужно будет страховаться вновь, (возраст на 5лет старше и возможные изменения в состоянии здоровья  ведут к увеличению тарифа или даже к отказу в страховании).
  • Частная-контракт никак не зависит от банка и его длительность может быть ограничена только самой жизнью (постоянная страховка), либо 20ю годами с последующим обновлением (временная страховка). Тариф гарантирован на протяжении всего контракта.

Пример: Павел и Ольга 5 лет назад взяли ипотеку в Desjardins банке, там-же и застраховались. Пришло время обновлять контракт, как раз TD предложил им, как новым клиентам  интерес  0,75% ниже чем Desjardins. Поскольку страховка, купленная с банком Desjardins утрачивает силу, Павел и Ольга сдали анализы для новой страховки с TD. В новой страховке было отказано, поскольку у Павла оказалось повышенное содержание холестерина. Не рискнув обновлять ипотеку без страховки, Павел и Ольга остались с банком Desjardins на невыгодных условиях. Данной ситуации бы не произошло, если-бы Ольга и Павел первоначально (5 лет назад) купили-бы частную страховку жизни.

Кроме того, банк дополнительно вкючает в страховку (не бесплатно, а по определенному тарифу) временную нетрудоспособность. Неплохой вариант, но здесь необходимо учесть, что если вы работаете на зарплату, вы уже покрыты государством на первые 15 недель. Система построена так, что страховка будет покрывать временную нетрудоспособность только по истечении этих 15 недель. Обычно временная нетрудоспособность не длится так долго, поэтому нет смысла платить за это. Если вы работаете на себя, то это продукт для вас, только отдельно от страховки жизни.

На случай-же длительной болезни, существует страхование от серьезных заболеваний, которое также является интересным инвестиционным инструментом. Я остановлюсь на его характеристиках в следущем выпуске.