Доходная недвижимость и наследство

Доходная недвижимость традиционно являются популярным инструментом инвестирования.
Относительно других вариантов создания актива она имеет следующие преимущества:

  1. Доход, полученный от рента, помогает выплачивать ипотечный долг.
  2. Стоимость недвижимости имеет свойство с годами расти и цена ее практически не зависит от биржевых колебаний
  3. Данный актив не виртуальный и его можно потрогать
  4. Его можно передать в наследство своим детям и близким

    Именно на последний пункт я сегодня хотел-бы обратить внимание читателя, поскольку некоторые инвесторы довольно часто о нем не задумываются.
    Многие знают, что при продаже либо передаче детям собственной недвижимости (основного места проживания) налогообложение отсутствует. Совсем иначе обстоят дела с доходной (коммерческой) недвижимостью. Вступив в право наследования данной недвижимости после смерти родителей, дети обязаны будут заплатить налог, причем достаточно быстро, отсрочка максимум 6 месяцев.
    Давайте рассмотрим данную ситуацию на примере:

Допустим, супруги 51 и 50 лет приобрели доходный дом стоимостью $1 млн.
В случае смерти супругов через 30 лет, согласно завещания их дети унаследуют данный актив.

  • При условии среднего прироста стоимости недвижимости 3% в год, через 30 лет цена доходного дома будет примерно 2.400.000$
  • Даже если доходный дом не продан, государство потребует заплатить налог с прироста его стоимости 700.000$ = (2.400.000$-1.000.000$)/2 (налогом облагается лишь половина прироста стоимости недвижимости)
  • В течении шести ближайших месяцев дети должны будут заплатить примерно 350.000$= 50% (маргинальная такса) х 700.000$

Где можно взять 350.000$? Существует несколько вариантов:

  1. Срочно продать дом «с молотка».
  2. Заложить дом под ипотеку (если есть возможность).
  3. Использовать собственные сбережения.
  4. Выплатить сумму налога при помощи полученной страховки жизни.

В нашем случае супруги заранее проконсультировались и позаботились о том, каким образом наследникам избежать этих неминуемых проблем.
Решение было приобрести постоянную страховку жизни с выплатой страховой суммы после смерти второго супруга.
По совету своего финансового консультанта, был выбран накопительный дивидендный страховой план с покрытием в 350.000$ платить по которому необходимо будет лишь в течении 20 лет (после 20 лет страховой полис считается выплаченным и действует всю оставшуюся жизнь)
Tариф за такой полис составляет 5500$ в год, таким образом, в течение 20 лет супруги выплатят 110.000$.
По нашей гипотезе, если последний из супругов уйдет из жизни через 30 лет, наследники получат 507.000$ безналогового капитала.
507.000$=350.000$ (гарантированная страховая сумма)+ 157.000$ (накопленные на полисе дивиденды).
Данной суммы будет более чем достаточно, чтобы выплатить указанный налог.
Вариант является очень эффективным в финансовом плане, поскольку позволяет генерировать 397.000$ (507.000$-110.000$) свободной от налога прибыли.

Таким образом, прилагая огромные усилия в создание актива, нельзя забывать, что его необходимо будет также уберечь от налогообложения в будущем.

Зачем платить за деньги, которых у вас нет?

Обыденная ситуация для средней семьи :

  • есть недвижимость с ипотекой,
  • есть авто в лизинг,
  • есть долги по кредитным картам
  • есть долги по кредитным линиям,
  • есть накопления на счету «на всякий случай», «для безопасности».

Казалось-бы все просто и правильно. Но давайте рассмотрим поподробнее хотя-бы три последних пункта:

  • 5.000$ долг по кредитным карточкам (годовой процент 19%)
  • 5.000$ долг по кредитной линии (годовой процент 9%)
  • 10.000$ накопления на банковском счету (годовой процент близкий к 0%)

Итак, с одной стороны есть 10.000$ на счету, с другой стороны есть долг 10.000$.
То есть фактически денег нет.
Далее,

  • долг 5000$ по кредитным карточкам при 19% обходится 950$ в год
  • долг 5000$ по кредитной линии при 9% обходится  450$ в год
  • банковский счет 10000$ при 0% дает прирост 0$ в год

Таким образом «владение» 10.000$ на счету (которых фактически нет) обходится  в 1.400$ в год, т.е деньги, вместо того, чтобы приносить прибыль, приносят 14% в год убытка.

Однозначно, ситуацию нужно решать. Как поступить?

  1. Необходимо немедленно погасить оба долга используя 10.000$ которые находятся на счету (карты и кредитные линни погасить но не закрывать).
  2. Доступный кредит (те же 10.000$) можно будет использовать лишь при необходимости, платя проценты только в этом случае.
  3. Сэкономленные 1400$ в год можно применить намного более эффективно для «всякого случая и безопасности» .

Итак, я рассмотрел всего-лишь три пункта семейного бюджета, с остальными, как показывает статистика дело обстоит не лучше.

Страховка-копилка, часть 2

В  прошлой статье я рассказывал о разнице между постоянной и временной страховкой.
Сегодня, хотел-бы рассказать о трех основных функциях постоянной страховки:

  1.  финансово защищать
  2.  служить доходом на пенсии
  3. являться наследством

Для наглядности давайте рассмотрим на примере двух наших знакомых Пьера и Жака (обоим по 45 лет,семейные, не курят).
Оба хотят откладывать на пенсию по 200$/мес в течение 20 лет. Только Жак скептически настроен и никому не верит,  Пьер-же более открыт и сотрудничает с финансовым консультантом.
Жак
Итак Жак откладывает на свой счет в банке по 200$/мес.
Через 20 лет Жак накопит 48653$ (с учетом банковского % 0,25 в год и налоговой ставки Жака 40%)
Если вдруг в течении накопления (этих 20 лет) Жак вдруг случайно умрет, то его семья  получит только то, что в данный момент находится на счету:
-через 5 лет-12.054$
-через 10 лет- 24.699$
В 71 год Жак решает накопленные на счету деньги использовать, как прибавку к пенсии-по 9000$ в год
Через 5.5 лет  на счету  останется -0$  .
Наследникам останется -0$
Пьер
Давайте теперь посмотрим что делает Пьер.
На те-же 200$/мес Пьер покупает постоянную (пожизненную) накопительную страховку на 120.000$ с выплатой в течение 20 лет.
Пьер также начинает копить деньги,но только внутри страхового полиса.
За 20 лет Пьер израсходует 200$Х12месХ20лет=48.000$, за это время на полисе накапливается порядка 74.000$.
В случае смерти (в любой момент) семья Пьера получает 120.000+$ без налогов.
Далее -интереснее.
После 20 лет Пьер перестает платить но страховка остается в действии, кроме того она «работает» и часть заработанных денег поступает на увеличение застрахованного капитала, часть-в накопления.
Таким образом к 71 году Пьер уже застрахован на 133.000$, а накопления составляют 81.000$
Если Пьер заберет свои накопления, то страховой полис аннулируется, что не в интересах Пьера.
Поэтому, следуя стратегии своего консультанта, Пьер в 71 год  под гарантию своего полиса берет невозвращаемую ссуду в банке, Ссуду использует как неналогооблагаемый пенсионный доход по 9.000$ в год в течение 11 лет=99.000$
Если бог отмерил Пьеру жить 82 года , то в случае смерти застрахованный капитал составит уже 212.000$ из которых 145.000$ отойдет банку на погашение ссуды +%, и оставшиеся 67.000$-семье Пьера.
Краткое резюме: используя теже деньги 48.000$ в течение 20лет, Пьер:

  1. -начиная с первого дня был застрахован как минимум на 120.000$
  2. -получил пенсионный безналоговый доход почти 100.000$
  3. -оставил наследникам безналоговую сумму-67.000$

* Цифры, взятые для расчета варианта Пьера , могут колебаться либо в большую (более вероятно) либо в меньшую сторону. Зависят от прибыли, получаемой страховой компанией с высокой репутацией и более чем 120 летней историей. Для расчета я использовал цифры, более консервативные, чем исторически сложившиеся за последние 50 лет.

Страховка-копилка, часть 1

Бытует мнение, что если купить страховку и не воспользоваться ей, то деньги,  оплаченные за страховку,  в конце-концов как бы выброшены на ветер. В принципе согласен,  если конечно не брать во внимание, что все время пользования страховкой отсутствовала головная боль, связанная с застрахованным риском.
Да, именно по такому принципу работает большинство страховок: дом, автомобиль, медицина, некоторые персональные.
В этой серии моего блога хотел-бы вас познакомить с типами страховок где деньги не выбрасываются не на ветер и при любом раскладе остаются в семье.
Начать бы я хотел с постоянной страховки жизни.
Как знают многие страховки жизни бывают постоянные и  временные. В чем разница?
Давайте для наглядности  сравним постоянную страховку жизни со своим жильем (домом), а временную-со съемным (квартирой).
Итак, временная страховка жизни-квартира :

  • -снимают квартиру, чтобы за меньшие деньги удовлетворить потребность в жилье
    временную страховку жизни покупают, чтобы покрыть временный риск за меньшие деньги
  • -все деньги, оплаченные за квартиру “уходят “хозяину
    -все деньги оплаченные за страховку “ уходят” в страховую компанию
  • -цена на квартплату с годами повышается
    цена страховки увеличивается с возрастом (при обновлении контракта каждые 10 или 20 лет)

 Постоянная страховка жизни-Дом:

  • -дом удовлетворяет потребность в жилье
    постоянная страховка покрывает финансовый риск в течение всей жизни
  • -часть месячного ипотечного платежа поступает в капитал, который с годами накапливается
    на страховом полисе со временем накапливаются деньги
  • -сам дом с годами растет в цене
    застрахованный капитал с годами растет в цене
  • -дом можно продать, получив разницу между текущей ценой дома и оставшимся долгом
    страховку через время можно аннулировать, получив накопленные на полисе деньги
  • -стоимостью дома можно воспользоваться не продавая, через рефинансирование
    накопленными на полисе деньгами можно воспользоваться, не разрывая контракта
  • -через определенный промежуток времени дом может быть выплачен
    постоянную страховку можно выплатить за 20-25 лет, после чего полис действует всю жизнь
  • -стоимость дома можно использовать как пенсионный доход (через план CHIP)
    стоимость постоянной страховки можно использовать, как пенсионный  доход (остановлюсь на этом позже)
  • -дом можно оставить в наследство
    страховой капитал остается наследникам без налогов

С квартиры можно переехать в свой дом- временную страховку можно перевести в постоянную.

Теперь в цифрах:
Джону 40 лет, он не курит, постоянная страховка на 100.000$  с выплатой через 25 лет  будет стоить 209$/в месяц/2500$ в год.
Поскольку Джон купил такой полис, страховая компания будет делиться с ним своей прибылью (дивидендами). Часть прибыли будет накапливаться в виде денег на страховом полисе, другая часть будет направляться на покупку дополнительной страховки.

  • Через 20 лет Джон заплатит 50000$, жизнь его уже застрахована на 153.000$ (не 100.000$ как изначально), а денег накопится 65.000$
  • Через 25 лет Джон перестает платить за страховку, за все это время он заплатит 62.500$, в случае смерти Джона семья получит 195.000$, если нет-в его распоряжении на полисе накопится 105.000$,
  • Через 45 лет . Джон уже 20 лет ничего  платит за свой полис, если он умрет в возрасте 85 лет (как средний канадец), семья его получит 375.000$, если нет-в его распоряжении на полисе накопится 298.000$, которые Джон может использовать по своему усмотрению.

Итак, краткое резюме: за всю жизнь Джон заплатит за страховку 62.500$, все это время жизнь его застрахована на крупную сумму, Джон может располагать деньгами, накопленными на страховом полисе, а в 85 лет оставить наследство  375.000$
Это был пример,  взятый для опредленного случая, разница в цифрах может колебаться в зависимости от возраста, пола, здоровья, дивидендов, выплачиваемых страховой компанией (для данного расчета я использовал очень консервативный сценарий), использования накоплений итд. В сязи с этим  рекомендую принимать решение о покупке подобного полиса, базированное на конкретной ситуации.

Пять финансовых советов для путешественников.

Отправляясь в отпуск за пределы Канады необходимо быть уверенным что в случае необходимости у вас есть свободный доступ к денежным средствам. Хочу предложить пять советов, которые помогут вам сэкономить и сделать ваше путешествие приятным и спокойным.

1.Позаботьтесь до отъезда, чтобы у вас была некоторая часть наличной валюты данной страны.
Дома, перед отъездом сходите в банк либо обменный пункт-это избавит вас от начинания отпуска с микростресса в поиске обменника для  оплаты чаевых, такси и других первоначальных расходов.

2. Используйте кредитную карту.
Для более серьезных платежей (покупки, отель итд) оплата кредитной картой является самым безопасным методом платежа. Карты принимаются почти повсюду (на Кубе принимается только Виза, если банк не имеет американских корней). Курс обмена по карте официальный, банковский,  в отличии от непонятных обменников, где играют на курсе и сборах. Чтобы небыло задержек и проблем связанных с платежами за рубежом, предупредите зарание ваш банк о предстоящем путешествии.

3. Используйте 4-значный код для  вашей кредитной и дебитной карты.
Дело в том, что банкоматы некоторых стран изпользуют 4-значные коды. Если ваша карта имеет 5 знаков и более, обратитесь в ваш банк (если это не Desjardins) и поменяйте, чтобы избежать возможных проблем.

4. Контролируйте состояние ваших счетов через интернет.
Интернет-входом на ваш банковский счет можно воспользоваться практически в любой стране. Если допустим,вы поистратились и ваша кредитка подошла к лимиту,во избежание блокировки оплатите ее онлайн используя перевод либо со счета либо с кредитной линии.

5. Избавьтесь от мелочи.
Если путешествие подходит к концу и осталась наличность для последних покупок используйте сначала оставшуюся мелочь. Оставшиеся купюры будет легче сохранить для последующего путешествия либо обменять.

Ну и самое главное, не путешествуйте без страховки иначе путешествие может стать очень дорогим.
Если у вас есть коллективная страховка либо по кредитной карте-очень хорошо, но обязательно проверьте, кого они покрывают и что они покрывают.
Если вам необходима страховка для путешественников-купить ее можно здесь.
Приятного путешествия тем, кто уезжает!
И всех с наступающими праздниками!