Доходная недвижимость и наследство

Доходная недвижимость традиционно являются популярным инструментом инвестирования.
Относительно других вариантов создания актива она имеет следующие преимущества:

  1. Доход, полученный от рента, помогает выплачивать ипотечный долг.
  2. Стоимость недвижимости имеет свойство с годами расти и цена ее практически не зависит от биржевых колебаний
  3. Данный актив не виртуальный и его можно потрогать
  4. Его можно передать в наследство своим детям и близким

    Именно на последний пункт я сегодня хотел-бы обратить внимание читателя, поскольку некоторые инвесторы довольно часто о нем не задумываются.
    Многие знают, что при продаже либо передаче детям собственной недвижимости (основного места проживания) налогообложение отсутствует. Совсем иначе обстоят дела с доходной (коммерческой) недвижимостью. Вступив в право наследования данной недвижимости после смерти родителей, дети обязаны будут заплатить налог, причем достаточно быстро, отсрочка максимум 6 месяцев.
    Давайте рассмотрим данную ситуацию на примере:

Допустим, супруги 51 и 50 лет приобрели доходный дом стоимостью $1 млн.
В случае смерти супругов через 30 лет, согласно завещания их дети унаследуют данный актив.

  • При условии среднего прироста стоимости недвижимости 3% в год, через 30 лет цена доходного дома будет примерно 2.400.000$
  • Даже если доходный дом не продан, государство потребует заплатить налог с прироста его стоимости 700.000$ = (2.400.000$-1.000.000$)/2 (налогом облагается лишь половина прироста стоимости недвижимости)
  • В течении шести ближайших месяцев дети должны будут заплатить примерно 350.000$= 50% (маргинальная такса) х 700.000$

Где можно взять 350.000$? Существует несколько вариантов:

  1. Срочно продать дом «с молотка».
  2. Заложить дом под ипотеку (если есть возможность).
  3. Использовать собственные сбережения.
  4. Выплатить сумму налога при помощи полученной страховки жизни.

В нашем случае супруги заранее проконсультировались и позаботились о том, каким образом наследникам избежать этих неминуемых проблем.
Решение было приобрести постоянную страховку жизни с выплатой страховой суммы после смерти второго супруга.
По совету своего финансового консультанта, был выбран накопительный дивидендный страховой план с покрытием в 350.000$ платить по которому необходимо будет лишь в течении 20 лет (после 20 лет страховой полис считается выплаченным и действует всю оставшуюся жизнь)
Tариф за такой полис составляет 5500$ в год, таким образом, в течение 20 лет супруги выплатят 110.000$.
По нашей гипотезе, если последний из супругов уйдет из жизни через 30 лет, наследники получат 507.000$ безналогового капитала.
507.000$=350.000$ (гарантированная страховая сумма)+ 157.000$ (накопленные на полисе дивиденды).
Данной суммы будет более чем достаточно, чтобы выплатить указанный налог.
Вариант является очень эффективным в финансовом плане, поскольку позволяет генерировать 397.000$ (507.000$-110.000$) свободной от налога прибыли.

Таким образом, прилагая огромные усилия в создание актива, нельзя забывать, что его необходимо будет также уберечь от налогообложения в будущем.

Если нет завещания.

Знаете-ли вы, что происходит в случае смерти при отсутствии завещания?

В данном случае вступает в силу гражданский кодекс провинции Квебек согласно которому все движимое и недвижимое имущество (дом, имущество,  денежные средства) после оплаты долгов кредиторам распределяется следующим образом:

  1.  Если брак официально зарегистрирован
  • Если есть дети: 1/3 оставшемуся супругу и 2/3 детям умершего ( если дети несовершеннолетние и вы захотите продать дом из-за финансовых проблем, то необходимо  будет потратить массу времени (месяцы) и средств, чтобы добиться  разрешения)
  • Если детей нет: 2/3 оставшемуся супругу и 1/3 родителям умершего
  • Если нет родителей: 2/3 оставшемуся супругу и 1/3 братьям и сестрам умершего

2) Если брак официально не зарегистрирован (гражданский брак)

  • Вопреки распространенному мнению оставшийся в живых супруг может расчитывать только на свою долю совместного имущества, доля  умершего переходит его родственникам:  детям, родителям, братьям и племянникам, а также  супругу от предыдущего брака (если официально развод не зарегистрирован)
    Если подобные перспективы не устраивают, то существуют следующие варианты:

Составить завещание

О завещаниях я уже писал ранее на страницах моего блога. Повторюсь вкратце, завещания бывают трех видов:

  • составленные с нотариусом
  • написанные в присутствии свидетелей
  • просто написанные на бумагеРекомендуется  составить с нотариусом, поскольку последние два будут рассматриваться различными инстанциями, что стоит не одну тысячу долларов и занимает много времени.

Приобрести страховку жизни— здесь  два преимущества

а) застрахованная сумма (без налогов) направляется напрямую к лицу, указанному в вашем страховом полисе, минуя кредиторов и всю, указанную выше иерархию

б) данный капитал финансово  поможет оставшейся семье, избавив от необходимости срочно продавать недвижимость.

Важно! Если у вас ипотечная страховка в банке, то никакой капитал ваши близкие не получат. Будет погашен долг на дом, но сама недвижимость  распределится, как указано выше, в пунктах 1 и 2.

Откладывать деньги в специальные фонды  страховых компаний

Если вы откладываете либо инвестируете деньги, то делайте это не в банке, а с фондами  страховых компаний (segregated funds). В данном случае деньги не будут «заморожены» а затем поделены согласно гражданского кодекса  и для оплаты кредиторам,  а направятся сразу напрямую к лицу, указанному вами  в инвестиционном контракте.  Кроме того, ваш капитал застрахован от рыночных потрясений.

Идеальный вариант-это все три варианта вместе.

По поводу составления завещания вы можете обратиться к нотариусу, по поводу страхования и инвестиций к финансовому консультанту.