Доходная недвижимость и наследство

Доходная недвижимость традиционно являются популярным инструментом инвестирования.
Относительно других вариантов создания актива она имеет следующие преимущества:

  1. Доход, полученный от рента, помогает выплачивать ипотечный долг.
  2. Стоимость недвижимости имеет свойство с годами расти и цена ее практически не зависит от биржевых колебаний
  3. Данный актив не виртуальный и его можно потрогать
  4. Его можно передать в наследство своим детям и близким

    Именно на последний пункт я сегодня хотел-бы обратить внимание читателя, поскольку некоторые инвесторы довольно часто о нем не задумываются.
    Многие знают, что при продаже либо передаче детям собственной недвижимости (основного места проживания) налогообложение отсутствует. Совсем иначе обстоят дела с доходной (коммерческой) недвижимостью. Вступив в право наследования данной недвижимости после смерти родителей, дети обязаны будут заплатить налог, причем достаточно быстро, отсрочка максимум 6 месяцев.
    Давайте рассмотрим данную ситуацию на примере:

Допустим, супруги 51 и 50 лет приобрели доходный дом стоимостью $1 млн.
В случае смерти супругов через 30 лет, согласно завещания их дети унаследуют данный актив.

  • При условии среднего прироста стоимости недвижимости 3% в год, через 30 лет цена доходного дома будет примерно 2.400.000$
  • Даже если доходный дом не продан, государство потребует заплатить налог с прироста его стоимости 700.000$ = (2.400.000$-1.000.000$)/2 (налогом облагается лишь половина прироста стоимости недвижимости)
  • В течении шести ближайших месяцев дети должны будут заплатить примерно 350.000$= 50% (маргинальная такса) х 700.000$

Где можно взять 350.000$? Существует несколько вариантов:

  1. Срочно продать дом «с молотка».
  2. Заложить дом под ипотеку (если есть возможность).
  3. Использовать собственные сбережения.
  4. Выплатить сумму налога при помощи полученной страховки жизни.

В нашем случае супруги заранее проконсультировались и позаботились о том, каким образом наследникам избежать этих неминуемых проблем.
Решение было приобрести постоянную страховку жизни с выплатой страховой суммы после смерти второго супруга.
По совету своего финансового консультанта, был выбран накопительный дивидендный страховой план с покрытием в 350.000$ платить по которому необходимо будет лишь в течении 20 лет (после 20 лет страховой полис считается выплаченным и действует всю оставшуюся жизнь)
Tариф за такой полис составляет 5500$ в год, таким образом, в течение 20 лет супруги выплатят 110.000$.
По нашей гипотезе, если последний из супругов уйдет из жизни через 30 лет, наследники получат 507.000$ безналогового капитала.
507.000$=350.000$ (гарантированная страховая сумма)+ 157.000$ (накопленные на полисе дивиденды).
Данной суммы будет более чем достаточно, чтобы выплатить указанный налог.
Вариант является очень эффективным в финансовом плане, поскольку позволяет генерировать 397.000$ (507.000$-110.000$) свободной от налога прибыли.

Таким образом, прилагая огромные усилия в создание актива, нельзя забывать, что его необходимо будет также уберечь от налогообложения в будущем.

10 полезных советов для начинающего инвестора.

На сегодняшний день любой желающий может начать инвестировать – без каких-либо затруднений или преград. Если на заре становления и развития финансовой системы США и Канады инвестиции были уделом весьма ограниченного круга лиц, то сегодня вложить собственные сбережения можно даже не выходя из дома.

Вследствие расширения возможностей для инвестирования требования для стартовой суммы также стали более лояльными. Сегодня можно начать приумножать деньги, имея даже $100 в месяц. Но многие совершают ошибку, полагая, что начинать нужно тогда, когда в распоряжении есть солидный капитал. На самом деле, начинать инвестировать следует как можно раньше, лучше всего «вчера», как говорил легенда финансового мира Уоррен Баффет. Но делать это конечно нужно с умом.

Предлагаю Вашему вниманию 10 полезных советов, чтобы начать вкладывать свои денежные средства.

№1 Проанализируйте свой денежный поток, долги и ликвидность. Если у Вас есть текущие долги по кредитным карточкам, целесообразно вначале их погасить, а затем заняться инвестированием. Чем быстрее Вы выплатите проценты, тем быстрее перестанете обогащать банки и начнете заниматься собственным обогащением.

Для того, чтобы спокойно и комфортно вкладывать деньги, у Вас должен быть достаточный запас наличности, чтобы покрывать текущие счета. Продать только что купленные фонды и акции, чтобы оплатить аренду квартиры или коммунальные услуги не самая удачная идея.

№2 Определите свой временной горизонт. На какой срок Вы планируете инвестировать? На 1 год, 5, 10, 20 лет? Каковы Ваши предпочтения на этот счет? Насколько Вы терпеливы в плане получения прибыли?

Общая рекомендация относительно временного горизонта такова: если Вам деньги могут понадобиться в течение 1-3 лет рекомендуется инвестировать в то, что меньше подвержено волатильности (колебаниям), например фонды государственных облигаций. Доходность этих фондов обычно достаточно не высокая На долгосрочный период лучше вкладывать в инструменты с более высокой доходностью которые на коротких отрезках времени могут иметь достаточно высокие колебания, например фонды акций.

Например, тот-же Уоррен Баффет заработал свои миллиарды на акциях которые держал после покупки более десяти и более лет, несмотря на временные колебания рынка.

При прочих равных условиях долгосрочное инвестирование более прибыльно, чем краткосрочное. Читайте также мою статью на блоге «Время Ваш противник или время Ваш союзник?»

№3 Разработайте план. Письменное изложение целей свои инвестиций и их увязка с временным горизонтом и текущим финансовым положением помогут Вам составить ясное представление о Вашей инвестиционной стратегии. Подумайте, для чего Вы собираетесь начать инвестировать? Цели могут быть такие:

  • Высшее образование для детей
  • Прибавка к пенсии
  • Увеличение личного капитала

Если Вы затрудняетесь самостоятельно составить свой инвестиционный план, Вы можете обратиться к финансовому консультанту. Это, кстати, одна из причин, почему стоит проконсультироваться с профессиональным экспертом.

№4 Начните вникать в мир инвестиций. Независимо от того, обратитесь Вы или нет к финансовому консультанту, не лишним было-бы прочитать хотя бы одну книгу по инвестициям – чтобы иметь базовое представление о разнообразных способах вкладывать свои сбережения, о рисках и т.д.

Помимо книг, можно также почерпнуть информацию в интернете – на сайтах, видео семинарах и т.д. Но здесь главное не переусердствовать, поскольку информационная перегрузка не всегда способствует принятию наилучшего решения.

№5 Определите свою зону комфорта. Инвестиции сопряжены с риском потерять часть сбережений или даже всю сумму. Соответственно, начав инвестировать, Вы столкнетесь с типичными спутниками инвесторов – страхами, сомнениями, колебаниями, волнениями, переживаниями и т.д. Чтобы этого не было, и чтобы процесс инвестирования приносил Вам удовлетворение и позитивные эмоции, Вы должны определить свою зону комфорта – то есть тот предел риска, который Вы готовы принять без нервного напряжения и паники.

Запомните: ни одна инвестиция не стоит того, чтобы Вы просыпались ночью в холодном поту, включали компьютер и проверяли текущую стоимость акций или паевых фондов.

№6 Прислушивайтесь к себе. Инвестируйте в то, что Вы понимаете или к чему имеете склонность. Не идите на поводу моды или сиюминутных трендов. Если Вам нравится недвижимость, а все вокруг только и говорят про инвестиции в криптовалюту, не стоит идти против себя самого. Прислушивайтесь к своему внутреннему голосу. Доверяйте себе.

Наилучшего результата можно добиться тогда, когда делаешь то, что нравится.

№7 Снижайте риски с помощью диверсификации. Самый очевидный и простой способ уменьшить риски при инвестировании – не класть все яйца в одну корзину, то есть не инвестировать все деньги во что-то одно. Разумнее распределить средства между несколькими активами.

Диверсификация по компаниям.

Например, вложение средств в акции нескольких компаний одной отрасли хоть и является диверсификацией, но слабой. Если произойдет спад отрасли, то упадут акции всех компаний (в целом и общем).

Диверсификация по отраслям.

Если купить акции корпораций разных отраслей, то это будет эффективнее, но стоит понимать, что даже между совершенно разными отраслями промышленности также существует зависимость, и кризис в одной отрасли может спровоцировать кризис в другой.

Диверсификация по странам.

Если купить фонды акций канадских компаний, фонды облигаций канадского правительства , а также пай в канадском взаимном фонде, специализирующимся на инвестициях в недвижимость, то это тоже будет диверсификация. Но не стоит забывать, что если в стране случится экономический кризис, то «упасть» может все – и акции, и облигации, и недвижимость. Снизить такой риск можно путем международной диверсификации.

№8 Контролируйте расходы. Вы хотите начать инвестировать, чтобы зарабатывать деньги, а не терять их – поэтому следите за всевозможными скрытыми расходами. Это могут быть различные брокерские комиссионные, надбавки, платежи и т.д. Сейчас эта тема становится все более и более популярной. Конечно полностью избежать расходов по управлению инвестиционным портфелем не удастся, но выбрать вариант с оптимальным соотношением цена/качество вполне возможно.

№9 Минимизируйте налоги. Чтобы инвестировать свои сбережения более эффективно, стоит задуматься о выборе объекта инвестиций с точки зрения налогообложения. В Канаде существует множество различных режимов налогообложения. Здесь безусловно нужна на помощь специалиста – он подскажет, куда и как лучше вложить средства, чтобы на законных основаниях уменьшить налоговые отчисления.

См. также статью, что такое CELI (TFSA).

№10 Периодически пересматривайте свой портфель. Примерно раз в год имеет смысл делать корректировку – то есть анализировать свою структуру инвестиционного портфеля и вносить кое-какие поправки в соответствии с Вашей выбранной стратегией и целями.

Таким образом, начать инвестировать сегодня может каждый. Начните с небольшой суммы и по мере накопления опыта и уверенности увеличивайте сумму инвестиций. Желаю Вам успехов!

7 причин отказаться от кредитной карты

Высокая степень доступности и простота в получении потребительского кредита приводит к тому, что все больше людей приобретают товары и услуги независимо о того, есть у них в данный момент наличные или нет. Сиюминутное желание, обостренное за счет агрессивной, навязчивой рекламы одерживает верх над здравым смыслом, и в ход идут кредитные карточки.

Существует множество способов убедить себя в целесообразности купить что-нибудь в кредит: «у меня была тяжелая неделя, и я заслуживаю вознаграждение», «я буду в состоянии погасить кредит, как только получу следующий чек», «я слишком долго этого ждал и не могу ждать больше».

Вследствие этого люди все чаще и чаще совершают легкомысленные покупки. Прибавьте сюда низкую финансовую грамотность, отсутствие личного финансового плана, и проблемы с деньгами практически неизбежно возникнут.

Чем же так губительны покупки за счет кредитных карточек?

№1 Снижение самоконтроля. Когда дело доходит до контроля над своими деньгами, то нежелание соблюдать финансовую дисциплину может лишить Вас финансовой безопасности. Кроме того, снижение самоконтроля в процессе покупок может негативно сказаться на отношениях в семье, состоянии физического и душевного здоровья.

№2 Риск превысить бюджет. Составление семейного бюджета является отличным инструментом, с помощью которого можно держать Ваши финансы под контролем. Вы точно знаете, сколько денег в этом месяце выделено на те или иные потребности, и это служит неким ориентиром при расходовании средств. Имея кредитную карточку, легко поддаться искушению и потратить больше, чем это предусмотрено месячным бюджетом.
В предыдущей моей статье как раз был рассмотрен метод контроля бюджета при помощи конвертов.

№3 Высокие ставки процента. Если самоконтроль и финансовая дисциплина кажутся Вам чем-то возвышенным, взгляните на потребительский кредит с чисто практической точки зрения. Например, в основном процентная ставка по кредитной карте составляет 19.99% годовых (10.000$ баланс обходится в 2000$ в год). Поэтому каждый раз, когда Вы обдумываете приобретать товар по кредитке, задайте себе вопрос: стоит ли он того, чтобы за него переплачивать? Действительно ли он мне необходим прямо сейчас?

№4 Если Вы не погашаете кредит в полном объеме. Одним из коварств кредитных карточек является то, нулевая ставка процента взлетает до максимума, если по истечении определенного периода не оплатить необходимый остаток. Если это произошло Вы попадаете на своего рода процентный «крючок», слезть с которого достаточно сложно. Некоторые усугубляют положение, беря новую кредитку для оплаты старой. Многие думают: «Со мной такого не произойдет» или «Я погашу остаток сразу». Вы можете иметь самые лучшие намерения, но всегда есть вероятность наступления непредвиденных обстоятельств (потеря работы, незапланированные расходы и т.д.).

№5 Плохой кредитный рейтинг может повлечь неприятности. Одним из губительных последствий бездумного пользование кредиткой может стать испорченный кредитный рейтинг. Он представляет собой оценку Вашей платежеспособности и ответственности платить в срок и в полном объеме.

Низкий кредитный рейтинг может привести к проблеме с получением «хорошего долга», такого, как например покупка недвижимости по ипотеке или покупка инвестиционных фондов посредством специального займа.

Кроме того некоторые работодатели также проверяют кредитный рейтинг соискателей. Он может бросить тень на репутацию кандидата и не позволить ему успешно пройти собеседование.

№6 Кредитные карточки ведут к повышению расходов. Как правило, человек быстро привыкает к хорошему. Позволив себе несколько раз сверх бюджета, он быстро привыкает к более высокому уровню комфорта, качеству товаров и услуг. Это будет толкать его к наращиванию потребительских оборотов, что может привести к весьма плачевной финансовой ситуации. Когда раскручивается спираль повышения расходов, трудно остановиться и трезво взглянуть на ситуацию, потому что это происходит постепенно.

№7 Стресс. Использование потребительских кредитов увеличивает нагрузку на психологическое равновесие человека. Когда мы знаем, что кому-то должны, то чувствуем себя менее уверенно и комфортно, чем, если бы знали, что никому ничего не должны. Кроме того, риск просрочить платежи также вносит определенное психологическое напряжение. Другими словами, без кредитных карточек сон более крепкий и здоровый (кстати, рекомендую прочитать мою статью о том,  как иметь здоровый сон.

В более тяжелых случаях использование кредитных карточек вырабатывает определенную психологическую зависимость. Известны случаи семейных трагедий и даже самоубийств на почве финансовых трудностей.

Таким образом, покупка товаров и услуг в долг имеет ряд негативных моментов, пагубно воздействующих на финансовое положение. Безусловно есть и дисциплинированные люди, способные следить за остатком, не платя процентов. Но и им я бы посоветовал до минимума сократить пользование кредиткой. Вместо того, чтобы проводить исследования в интернете в поисках кредитной карточки с самыми выгодными условиями, гораздо эффективнее и разумнее было-бы заняться составлением личного финансового плана и инвестиционной стратегии.

Берем бюджет под контроль: метод конвертов

Все эксперты по личным финансам единодушно сходятся во мнении, что тратить нужно меньше, чем зарабатываешь. Это вроде бы прописная истина, которую все знают. Но в том-то и загвоздка, что знать и делать – разные вещи. Почему же так происходит?

Во-первых, люди не знают структуру своих расходов. Не в каждой семье принято вести блокнот с записями всех трат. Поэтому многие семьи просто не имеют представления, куда уходят деньги. О какой тогда оптимизации личных финансов может идти речь?

Во-вторых, низкая финансовая дисциплина. Некоторые сознательно совершают покупки, выходящие за рамки бюджета, но успокаивают себя мыслями, типа «Я заслужил эту маленькую радость». Масло в огонь подливают кредитные карточки, которые, кажется, так и «жгут» кошелек (читайте также статью о губительности потребительского кредита).

В-третьих, мысли о будущих доходах, за счет которых будет погашен долг, также способствуют тому, что происходит перерасход бюджетных средств.

Что же в такой ситуации делать? Как взять семейный бюджет под контроль? Существует простой, быстрый и эффективный метод составить финансовый план. Он называется «метод 4 конвертов» и его суть состоит в следующем.

#1 Определите свой совокупный месячный доход. Сюда относится не только зарплата, но и прочие поступления в Вашу пользу, если таковы имеются — проценты по депозиту, арендная плата, лицензионные отчисления и т.д. Если Ваш доход не фиксированный, возьмите усредненное значение.

#2 Заплатите вначале себе. Вычтите 10% от этой суммы в пользу сбережений, накоплений и инвестиций. Если Вы попытаетесь сделать это не сразу, а позже, в процессе распределения денег по разным статьям расходов, то найдете кучу оправданий и разумных доводов в пользу покупок.

Вы можете распорядиться этим фондом так:

  • Хранить деньги на банковском счету (либо дома).
  • Инвестировать

В первом случае у Вас будет постепенно накапливаться достаточный запас ликвидных средств, которые помогут в случае экстренных ситуаций (потеря работы), но эти деньги не будут на Вас работать, постепенно обесцениваясь в результате инфляции.

Во втором случае Ваши деньги будут приносить дополнительный доход, но воспользоваться ими в краткосрочной перспективе может оказаться затруднительным.

Вы можете для себя выработать смешанный вариант – часть сбережений просто откладывать в резервный фонд, а часть – инвестировать.

#3 Определите размер постоянных расходов. Сюда относятся: жилье, электричество, авто, выплаты по кредитам, оплата телефона, интернета, бензина и т.д.

#4 Определите размер социальных расходов. К ним относятся походы в ресторан, праздники, встречи с друзьями и т.д.

После того, как Вы вычли из совокупного месячного дохода сбережения, постоянные и социальные расходы, у Вас осталась некая сумма. Разделите ее на 4,3 (т.к. в месяце больше 28 дней). Эта сумма и является размером Вашего еженедельного конверта, в рамках которого нужно уложиться.

Существует и другая интерпретация метода конвертов для планирования семейного бюджета. Вы просто берете определенное количество конвертов, подписываете их по статьям расходов и распределяете месячный доход по этим конвертам. Например, «Питание», «Коммунальные платежи», «Страховка» и т.д. Каждый раз, когда Вы берете деньги для каких-либо расходов, Вы используете соответствующий конверт (банкиры по этому поводу говорят – «целевое использование денежных средств»).

Стоит отметить, что конверт может выступать и абстрактным понятием – в случае, если у Вас преобладают безналичные расчеты.

Если по истечении месяца у Вас остались деньги в каком-либо из конвертов, Вы можете или оставить их в этом же фонде, потратить на себя или отложить в сбережения.

Если в течение месяца у Вас исчерпался определенный конверт, Вы можете взять деньги из другого, но обязательно стоит проанализировать причину перерасхода. Возможно, Вы неточно спланировали расходы, непредвиденно повысились цены и т.д.

Вести семейный бюджет методом конвертов можно вручную, так и с помощью компьютера. Предлагаю Вам следующие онлайн сервисы, которые предоставляют такую возможность:

Таким образом, метод конвертов является одним из инструментов при планировании личных финансов. Он призван повысить финансовую дисциплину и внести ясность в доходы и расходы семьи.

7 причин обратиться к финансовому консультанту

Финансовый консультант в Канаде. Финансовый консультант Сергей Левченко

Мы живем в мире, где значение денег трудно переоценить. Ежедневно человек совершает самые разнообразные операции, которые напрямую обслуживаются с помощью денег: приобретение товаров, оплата коммунальных услуг, осуществление налоговых отчислений, страховые взносы, погашение кредитного долга и т.д.

Соответственно, чтобы вести учет своих денег, накапливать и приумножать их, нужно иметь представление не только об особенностях финансовой системы государства, но и различных инвестиционных стратегиях, нюансах в страховании, налогообложении доходов граждан страны.

Что же делать, если нужных знаний не хватает? Можно пойти в ближайший книжный магазин и купить несколько книг по личным финансам и самостоятельно во все вникать – но насколько это целесообразно с точки зрения временных затрат? Ведь может возникнуть информационная перегрузка, или попросту говоря – каша в голове, ведь не факт, что Вы найдете все ответы в одной книге, какая бы большая по объему она не была.

В этой связи целесообразно рассмотреть возможность обращения за помощью к профессионалам – независимым финансовым консультантам. Каковы же наиболее весомые причины, чтобы воспользоваться их услугами?

#1 Компетентность.
Финансовый консультант – это эксперт с соответствующим образованием и опытом работы. Такой специалист хорошо разбирается в хитросплетениях нормативных актов касательно финансов, бесконечных колонках чисел в бухгалтерских отчетах, пенсионных схемах и т.д. Таким образом, обращаясь к компетентному финансовому консультанту, Вы можете быть уверены в качестве предоставляемых услуг.

#2 Экономия времени.
Как уже было сказано выше, финансовый консультант может дать Вам ответ на вопрос гораздо быстрее, чем Вы сможете его найти самостоятельно. Более того, есть риск неверно истолковать информацию, вследствие чего может сложиться неверная картина по тому или иному вопросу.

#3 Сеть деловых контактов.
Нередко финансовые консультанты имеют обширные связи в различных финансовых учреждениях, банках, инвестиционных компаниях, благодаря чему они могут оперативно и компетентно решить вопросы (помочь взять кредит, оформить страховку с небольшой скидкой и т.д.)

#4 Индивидуальный подход.
Прочитав книгу или посмотрев видео семинар Вы получите только общие рекомендации по тем или иным финансовым аспектам. Но они не учитывают особенностей Вашей личной финансовой ситуации. Например, если человек скоро вступит в пенсионный возраст, и у него есть некоторая сумма сбережений, которую он хочет инвестировать, то вряд ли ему нужны агрессивные высокорискованные объекты инвестиций. В соответствии с его положением лучше всего оставаться консервативным инвестором, нацеленным на небольшой доход, но с низкими рисками. Все эти личные нюансы выясняются в ходе беседы с финансовым консультантом.

#5 Будущие тенденции.
Все мы стремимся к финансовому благополучию и достатку, и поэтому хотим быть уверены в своем материальном положении через пять или десять лет. Для этого нужно думать наперед, выстраивать свою собственную личную финансовую стратегию с учетом будущих тенденций. Но как их предсказать? Гарантировать Вам, что будет в будущем не может никто. Однако благодаря тому, что финансовый консультант имеет целостную картину происходящего в мире финансов, у него гораздо больше шансов предвидеть те или иные тенденции и события, которые могут внести коррективы в Ваше финансовое положение.

#6 Анализ ошибок.
Еще одной причиной обратиться к финансовому консультанту является то, что он способен объективно указать на те или иные ошибки в управлении личными финансами. А это явно будет более компетентный ответ, чем мнение соседа или коллеги по работе. Более того, финансовый консультант может также предостеречь от возможных ошибок в будущем.

#7 Дивиденды в будущем.
Услуги финансового консультанта либо платные, либо его комиссия включена в стоимость финансового продукта. Но затраченные деньги можно рассматривать с двух разных позиций: расходы или инвестиции. В сущности информация, которую предоставляет Вам эксперт – это Ваши инвестиции в собственное личное благосостояние. В предыдущей статье я писал о том, куда лучше вкладывать, в дом или REER на примере гипотетических Пьера и Жака. Первый из них прислушался к мнению своего советника, что, в конечном счете, окупилось в виде +104 000 долларов в REER.

Таким образом, существуют весьма весомые причины, чтобы пользоваться услугами финансовых консультантов, ведь в силу определенных обстоятельств  мы не всегда можем самостоятельно управлять своими денежными потоками с той эффективностью и доходностью, которую могли-бы получать.